摘 要：中国社会养老压力不断增大，以房养老作为缓解养老压力新模式，越来越受到社会各界和学者瞩目。本文从中国拟实施以房养老制度可能出现的问题出发，借鉴国外经验提出我国解决以房养老问题的对策及建议，为以房养老模式在我国的发展提供新思路。

　　关键词：以房养老；老年人；养老模式

　　近十年中国人口老龄化呈加速跳跃状到来，养老金支付总量持续井喷式增加，政府积极构建多元养老体系，鼓励多种养老方式，以房养老就是一种新兴的养老模式，受到了社会各界的广泛关注。

　　一、以房养老模式的提出

　　以房养老，又称“住房反向抵押贷款”。是指将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

　　（一）我国人口老龄化情况加速发展

　　国际上通常把65岁及以上老龄人口占总人口的比重达到7%作为老龄化社会的标准。2001年，中国正式步入老龄化社会，2013年底老龄人口占比升至9.7%。预计到2050年，我国老龄人口占比将达到三分之一，并将在一段时期呈高老龄化阶段。虽然2014年我国调整了人口生育政策，短时间内难于遏制人口老龄化趋势。

　　（二）独居老人越来越多

　　所谓“四二一”倒三角式家庭结构，年轻人瞻养压力增大，加之社会交往频繁，无暇照顾老人，独居老人越来越多。全国老龄办2014年公布了《十城市万名老人居家养老状况调查》结果显示，独居老人所占比例为51.1%。

　　（三）我国自有住房率远超世界平均水平

　　2012年《中国家庭金融调查报告》称，全国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平，自有住房拥有率城市为85.39%，农村为为94.60%，值得注意的城市首套房平均收益率300%以上，催生有房族相关产业迅猛发展。

　　（四）可供借鉴的以房养老模式

　　美国、日本、加拿大、新加坡以房养老已经发展的成熟，运作也比较完善。政府银行公益团体中介机构各司其职，有效推进以房养老事业发展。

　　二、我国以房养老现状及存在的问题

　　（一）我国以房养老模式

　　以房养老的概念在2003年被引入中国，经过几年的发展目前我国已经付诸实践的以房养老模式三种模式：第一、以租换养，老人将自己的住房出租，用租金来补充养老金的不足。第二、售房返租，老人用售房后的房款来支付房租。第三、养老按揭，老人将自有房屋抵押给银行，银行按照评估价按月给老人发放养老贷款。

　　（二）我国拟实施以房养老制度可能存在的问题

　　首选、传统观念根深蒂固，老人多数信守家庭养老观，机构养老与儿女不孝相提并论；子孙继承不动，老人与子孙接受不了房屋产权变更旁落，以房养老参与者廖若晨星。其次、房屋与土地两权欠明确解释，续期等问题《物权法》有待明确规定。第三、多风险因素制约借贷主体参与，受房地产市场影响，房价涨跌带来毁约风险；不确定因素约束了金融机构；金融机构和借款人承担浮动贷款利率风险 ；养老金发放期和寿命不合带来的风险，发放截止期仍健在又无力偿还贷款的老人将失去房屋。第四、政策法规不完善，以房养老模式需要社会各个方面的配合，目前相关政策配套建设滞后，实际操作性不强。最后、养老机构公信度低门槛高条件差，目前以房养老运作主体多为民间机构，项目缺乏政府担保，公信力不足。以房养老贷款的申请条件苛刻，大多老人被拒之门外。硬件设施质量、软环境等问题普遍存在。

　　三、以房养老模式的国际经验及借鉴

　　（一）美国反向抵押贷款模式

　　美国、日本、加拿大、新加坡以房养老已经发展比较成熟，住房转换抵押贷款、房屋保管者和财务自由计划，而住房转换抵押贷款在美国最受欢迎，约占反向抵押贷款市场的90%以上。

　　（二）美国反向抵押贷款的成功经验

　　值得借鉴经验有1.政府从法律的角度促进了反向抵押贷款的实施和政策保障。2.完善的金融市场抵御金融风险，吸引贷款机构。3.优秀的金融人才为反向抵押贷款产品的设计、实施、保障工作做出了贡献。4.舆论积极向老年人宣传有关知识和进行理财教育。5.美国人思想开放，追求自由独立，更希望通过自己的能力来养老。

　　我国借鉴国外以房养老的成功经验并结合具体国情加以本土化，探索出我国自己的以房养老模式。

　　四、我国发展以房养老的对策建议

　　（一）加大宣传力度，转变传统养老观念

　　设立专门咨询机构宣传住房转换抵押贷款知识，转变传统家庭养老观念。

　　（二）健全社会保障体系，主动承担国民养老责任

　　政府要完善社会保障的顶层设计，健全社会保障体系。国家还要进一步确保养老保险基金的保值增值。

　　（三）政府出面，加大以房养老市场建设，增加公信力

　　政府出面担保并出台相关的法律法规，大力建设各类养老机构，设立第三方监督机制。完善利于产品发展的金融市场，建立借贷双方的保障机制，放宽对贷款人的申请条件，引入保险机构，以房养老某种意义上具有社会救助、福利的性质，政府托底，提升运营主体公信力。

　　（四）加强宏观调控，控制风险

　　政府要加强对房地产市场的宏观调控力度，稳定房价，减轻借贷双方对房地产市场风险的顾虑。建立科学评估体系，综合考虑房地产市场行情、市场利率、老人预期寿命、房屋折旧等因素，并结合区域的经济发展水平来确定一个合理客观的贷款额度，以降低贷款机构的风险。

　　（五）明确房屋土地使用权，提升房屋建设质量，建立房屋处置平台

　　我国房屋土地使用权有偿还是无偿续期都未给出明确的办法，政府应该尽快出台续接房屋土地使用权的具体办法，打消金融机构增加成本的顾虑。建立第三方评估制度，严格监督楼盘招标、建设和验收过程，对工程设计不合理，施工标准低的豆腐渣工程严厉惩处，严厉追究负责人的责任，以此来提高我国房屋质量，减轻贷款机构对房屋质量影响房屋出售价值担忧 。处置抵押房产是贷款机构要考虑的问题，政府部门应该为贷款机构建立顺畅的房产处理平台，以降低抵押房产不能变现的风险。（作者单位：辽宁师范大学）

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