摘要：减值计提超59亿元（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

央企中化旗下的地产厂牌中国金茂这两天受到一些关注。

原因是2023年5月30日，多个消息称李从瑞不再担任中国金茂的主席。

传言还有不少细节，杠杆地产这里就不多说，以官宣为准。

近期地产公司高管动荡的故事非常多，如今轮到央企背景的中国金茂？2022年以来，国资房企、房地产央企身上也发生了不少事，其中不乏高管出事的案例。

结局如何等待公告。

今天，我们先一起看看在2022年的房地产低谷中，中国金茂取得的年度成绩。

1、3大业务板块均下滑，营收、利润指标当然都下滑

年报披露2022年中国金茂旗主要业务板块都下滑。

1）签约销售额1550亿元，而2021年这个数字为2356.03亿元。

下滑幅度当然不小，绝对数字也不低。

但是这个情况，客观说是可以理解的，多数房企都是如此。

下滑更多的大有人在。

尽管房地产销售面积下滑，但是2022年，中国金茂在北京、上海、天津、南京、成都、西安、合肥、宁波、青岛等地，持续增加土地储备。

央企的豪迈，还是让人望尘莫及。

2）同期，商务租赁与零售商业运营租金收入，从2021年的15.63亿元，降至2022年的14.68亿元，应该说这个降幅是很低的。

能控制到这个程度，不容易。

3）2022年中国金茂运营12所豪华酒店，拥有4393间客房，营收11.44亿元，相较于2021年的16.38亿元下滑幅度不小。

同样，杠杆地产也要说一句，2022年确实特殊，这个下滑其实也是正常的。

说完中国金茂的3大业务板块，看看2022年该司的财务数据。

2022年，中国金茂录得营收829.91亿亿元，2021年该数字为990.60亿元，同比下滑7.85%，接近8%。

这个下滑的幅度，放在2022年背景下，杠杆地产认为，也是很不错的。

不过，利润指标就要差一些了。

2022年，中国金茂毛利为131.46亿元，相较于2021年的167.58亿元，下滑了22%。

归属净利润，更是从2021年的46.90亿元，下滑至19.84亿元，下滑幅度高达57.69%，近58%。

若扣除投资物业公平值收益（已扣除递延税项），该数字变为9.10亿元，较2021年度的48.27亿万元下降81%。

话看怎么说，第一起码还是盈利的，2022年房企不盈利是正常现象。

第二，下滑都没超过100%，在2022年也算不差的。

同时，作为房地产央企，获得的各种资源也是民营房企无法比拟的，这样一个战绩，谈不上多骄傲。

另外值得一说，八九百亿元的营收，净利只有这么点。

2022年不说，即便是2021年，毛利率也只有18.61%，相较于该司过去很多年，百分之二三十的毛利率实在是不好看。

2022年就更不好，毛利率已经降至不到16%。

而净利率2021年跌破10%，不到9%；2022年进一步下滑，至6.29%；过去很多年，该指标很少低于15%，甚至不乏20%多的有光辉岁月。

当然，如果和民营房企比，这个成绩也还能说得过去。

不过做企业要有追求，做央企更是得有点样子。

2、超低利率、销售和营销开支增长却未换来好成绩

年报披露，2022年，中国金茂在土地市场和资本市场上收获丰厚，该司认为自己取得出色的成绩。

1）土地获取方面，如上文杠杆地产所述，在青岛、成都、天津、北京、合肥、宁波、南京、上海、西安等地获取多幅优质地块，土地储备得到大幅补充。

2022年能买地的企业，真是牛。

2）资金获取方面，在境内发行5年期交易所市场公司债人民币53亿元，其中2022年2月发行18亿元、票面利率3.2%，2022年3月发行15亿元、票面利率3.5%。

2022年7月发行20亿元、票面利率3.28%，2022年9月发行20亿元，票面利率3.6%。

另外，2022年7月在境内成功发行普通中票人民币20亿元，票面利率3.29%，同时2022年4月在境内成功发行凯晨CMBS共计87.08亿元，票面利率3.4%，2022年12月在境内成功发行西城金茂中心CMBS共计23.31亿元，票面利率3.95%。

在境外于2022年3月成功发行3年期高级债券3.5亿美元，票面利率4.4%。

中国金茂认为，这些资金的获得，为后续项目开发提供了充足的资金保障。

我们看一看上述融资，国内普遍利率3点几，最低的3.2%。

境外的也只有4.4%的利率。

这个借钱本事，你说有几个民企能比？接上文谈的业绩问题，杠杆地产多说一句，这个利率待遇，经营状况是不是应该更好一点才对得自己。

此外，2022年，中国金茂销售和营销开支为26.17亿元，较2021年的23.78亿元增长10%。

你说这签约销售金额负增长，销售开支却增加了10%，什么世道？

在年报中，中国金茂解释说：

主要系资本化为合约成本的销售佣金本年摊销金额较去年增长所致。

销售和营销开支主要包括本集团日常经营中发生的广告宣传费用、支付给相关销售代理机构的佣金以及其他与市场推广相关的开支。

销售和营销开支占本集团总收入之百分比为3%（2021年3%）。

大概意思就是还算好，一切正常。

好是好，如果对应的销售和利润数字更好一点，岂不是才真的好。

3、上半年净利超25亿元，全年利润不到20亿元背后

值得一说的是，2022上半年时，中国金茂的归母净利润为25.71亿元，但是全年却降为19.84亿元，这怎么回事？

1）年报解释说：

上述经营业绩下降主要由于于截至2022年12月31日止年度，本集团及本集团之部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。

中国金茂的年报还披露，2022年该集团其他费用及损失净额为59.54亿元，较2021年度的28.07百亿元增加112%，主要系：

本集团计提发展中物业、持作出售物业、应收关联方款项减值准备金额较上年增加所致。

计提部分，大意就是对可变现净值低于成本的发展中物业、持作出售物业计提减值准备，这部分确认减值损失共计43.6亿元，对应收关联方款项确认减值损失共计15.9亿元。

减值计提数字说少肯定不少，和同为央企的华侨城A超大计提比，杠杆地产认为，中国金茂还是“谦虚”很多，承让。

2）此外，虽然融资利率低，但2022年，中国金茂的利息开支总额65.35亿元，较2021年的57.02亿元，增加了15%。

该司解释说，主要在于2022年度平均贷款额上升所致。

其中，资本化的利息开支为38.24亿元，较2021年的29.15亿元，增加31%；融资成本为27.11亿元，较2021年的27.88亿元，下降3%。

截至2022年末，中国金茂的计息银行贷款和其他借款（流动及非流动）为1226.65亿元，较2021年的1070.28亿元，上涨15%。

2022年末，中国金茂有现金和现金等价物370.89亿元，2021年末该数字为310.51亿元。

截至2022年末，该司除计息银行贷款及其他借款约522.42亿元按固定利率计息外，其他计息银行贷款及其他借款按浮动利率计息。

该集团的借款需求无重大的季节性影响。

如下图，中国金茂计息银行贷款及其他借款约265.47亿元须于1年内偿还，并列账为流动负债。

2021年末，1年内需要偿还的数字为250.81亿元。

另外需要说一句，中国金茂2年内需要偿还的金额高达400.87亿元，而2021年末时该数字为187.79亿元。

就当下的现金及等价物而言，中国金茂的压力还好。

如果考虑到2年内的应还额度，以及目前的房地产形势，不能说完全没有压力。

主要还是看2023、2024年的地产情况。

小结一下，中国金茂2021、2022年的战绩总体是不太好的，特别2022年很明显了。

有客观原因、大形势如此。

有没有其他因素，我们进一步看。

此次的传闻，会不会让中国金茂有些影响？我想，央企有其既有惯性，当然往往也有锅盖要接。

本文未标注出处的财务图表，均源自中国金茂有关公告，特此说明并致谢

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