眼见他起高楼宴宾客，眼见他楼塌了，最近越南楼市从高处摔到了谷底。

22年胡志明的房价还暴涨到人民币六万一平，今年却出现了大面积停工，全国有1200个项目停工，总投资高达340亿美元。

首都河内有400个项目停工。

为什么会停工呢？

越南官方的说法是开发商债务太高，没钱开工，估计这一波停工会出现大量烂尾楼啊。

从18年开始，越南房价就进入了狂飙模式，以胡志明市为例，房屋均价从每平5000人民币涨到了22000，豪宅价格更是突破了6万，有的甚至涨到12万。

炒房客身价五年翻十倍的造富神话不断上演，开发商更是喊出了房价对标上海的口号。

可从去年四季度开始，火热的楼市突然熄火了。

进入今年，胡志明市、仁则市、边河市、隆安市、平阳市房屋销售暴跌90%。

有人想卖房，却发现不是房子挂半年都卖不出去，开发商六折甩卖也是无人问津。

那么问题来了，为啥越南楼市突然支楞不起来的呢？

有两个原因，第一，炒房客冷静的越南的房子本地人是买不起的，以胡志明是为例，人均工资只有2000块人民币，但平均房价却到了2万以上，也就是说当地人不吃不喝一年也只能买一平房，这房价收入比，比北京还要高。

如果你想贷款买房，那成本更是高的吓人。

越南商业银行房贷利率高达12%，贷款十年就相当于以两倍的价格买房。

既然当地老百姓买不起，那房价是怎么涨起来的呢？

其实在越南买房的基本都是外国人啊，早在一四年越南国会就修改了住房法，取消了外国人购房限制。

唯二的条件是只能在一个小区买一套房，产权也只有50年，当然找个当地老婆就能换成永久产权。

以炒房客的智慧，这两条限制就跟没有差不多。

购房政策宽松后，最先进入越南买房的是韩国。

因为三星的工厂在越南的，从18年后中国炒房客开始进场，现在已经占到购房者的40%啊，是越南楼市的第一大客户啊。

中国炒房客进军越南的原因就是看到前几年越南经济的如火如荼，房价必定会起飞，可没想到三五年功夫就把越南房价看到了跟上海同等水平，炒房客也不傻啊，一看房价都涨到这份上了，也就不再出手接盘了。

第二个原因是越南经济崩了，今年一季度越南GDP增速只有3.3%，跟20年疫情期间的增速差不多，只有疫情前的一半呐。

经济差就是因为出口下滑，今年前四个月，越南出口同比下降11.8%，进口同比降15.4%。

越南是个典型的外向型经济体验，去年出口3847亿美元，占GDP95%，高度依赖外贸就决定了越南经济缺少稳定性，一旦国际需求萎缩，经济直接伤筋动骨。

受全球经济退和美国通胀的影响，今年一季。

越南纺织服装鞋帽订单下降80%，导致7500家企业停业解散，耐克和阿迪的御用代工厂宝源鞋业裁员6000人。

越南统计局的数据，今年前三个月，因企业订单减少，有29.4万名工人丢了工作。

统计局长说，这是我们有史以来遇到的最严重出口危机，制造业几乎陷入了停滞状态。

股市是经济的晴雨表，经济下滑，又加上去年美联储八次加息，导致外资疯狂撤离越南股市，胡志明的指数已从去年年初的1500点下跌到现在的一千点左右，暴跌50%了。

越南股市对外依存程度非常高，外资持仓比例高达20%，远高于大A的5%。

这是因为在1987年越南国会，通过了“外国在越投资法”，将外资持股比例从不超过30%提升到49%，金融管制宽松。

加之前几年越南经济起飞，这给了国际热钱涌入越南吹大股市泡沫的机会。

现在经济不行，热钱但不仅快速撤离，还会顺手做空，来一波反向收割。

于是搞得越南股市现在只剩下一地鸡毛。

与此同时，外资撤离也加速了越南盾的贬值。

22年9月，越南盾对美元跌至1993年以来的最低水平，全年兑美元贬值9%。

即便越南央行一个月内连续加息200个基点，抛售400多亿美债买入越南盾，也没有阻止汇率下跌的趋势。

企业倒闭，工人失业、经济下滑，外资撤离最终成为越南楼市下跌的不可承受之重啊。

到这儿，有老板就问了，那越南房价还能涨回去吗？越南的房价之所以被炒起来，是很多人觉得他会成为下一个中国。

中国走的道路是先以外贸为起点，积累基础财富和制造能力，然后通过产业升级，持续提高民众收入。

百姓收入提高后，房价自然水涨船高，但这条路越南走不通，看一下今年前五个月越南进出口的产品结构就明白了。

进口商品机械设备和配件占比44.8%，原材料和燃料占49.1%，这两个都属于是生产资料，而它的出口产品中，加工自成品占比88.6%，生产资料主要从中国进口，商品主要出口到欧美。

这说明越南只是利用自己的廉价劳动力和土地优势在做没有技术含量的组装工作，这种工作是不可能大幅提高国民收入的。

越南想要产业升级也基本无望，因为他没有重工业，也没有完整的工业体系。

而中国早在建国初就靠苏联援助的156个重工业项目建立了完整的工业体系。

再说了，越南也没有人才，9000多万人口中接受过大学教育的连500万都不到。

这跟中国每年有上千万大学生毕业的规模是没法比的，工业体系和人才越南都没有，何谈产业升级。

更何谈民众收入持续大幅提高，民众收入上不去，又何谈房价会持续上涨呢？所以过去几年越南房价的飙涨只是昙花一现。

未来再长回去也只能沦为奢望。

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