金帝集团金地集团公告表示 并没有急于追赶
作者:admin 发布时间:2023-11-28 10:33:46 分类:方法 浏览:90
“招保万金”,曾是房企的四大头牌,不过那已是10多年前。
2022年,老牌房企金地集团终于跻身第9名,大有再现当年荣光的迹象,谁曾想,它却迎头遇上了地产业的寒流。
2023年9月13日,金地集团召开了一场线上业绩说明会,高管们并未对外露面,少见的选择了以文字对话的方式,和投资者互动交流,会上谈及了债务管理、投资拿地、销售策略等问题。
当下对于金地集团来说,可谓喜忧参半。
不久前的8月份,金地提前偿还了一笔1190万元的美元债付息款,却反而引发市场对其资金的猜疑。
另一方面,金地也是国内少数重启投资的房企,一举一动备受瞩目。
上半年,金地继续保持“买买买”节奏,拿地金额达119亿元,也再次显示出了董事长凌克对于公司经营稳健的信心。
但如今,摆在凌克面前的考验也异常严峻。
面对持续低迷的股价、不断下滑的销售数据及越来越大的债务偿付压力,凌克能带领金地闯关成功吗?
01、舍弃利润,力保现金流
无线电专业出身的凌克用二十多年时间,为金地建构出了“理工男”人设。
而面对这家长期以稳健、理性形象示人的企业,投资者们在9月13日的业绩说明会上,更是不可避免地问及房地产市场的走向问题。
最近一段时间,房地产刺激政策,几乎是以一天一个的节奏推出,并引发行业热议。
这些政策出台后效果如何,正在成为各方持续关注的重点。
凌克对此回应道,“预计在行业实现企稳修复前仍将持续出台刺激政策,短期内系统性、全面重回上行通道是小概率事件,但政策释放将带来一系列销售窗口期。
”
▲(中为金地董事长凌克)
这番话的背后,是金地集团今年上半年的销售下滑:签约金额858.2亿元,同比下降14.7%。
而受市场下行、结转结构等因素的影响,金地集团上半年盈利也出现了一定程度的下滑。
报告显示,2023年上半年,公司实现营业收入368.56亿元,同比上升31.10%,实现归属于上市公司股东的净利润15.32亿元,下降约22%。
从中报公开情况来看,影响金地集团净利润下滑的一大指标,来自于对联营及合营企业的投资收益降低。
2023年上半年,金地集团对联营及合营企业的投资收益减少15.5亿元降至7.1亿元,同比下降 68.59%。
净利润下滑,在房企中报公布的数据中,已经不是新鲜事儿了。
在力保销售现金流的目标下,房企们为了保护现金流这条生命线,只得选择舍弃利润的方式,加大销售回款,这也致使毛利率出现了普遍下跌。
金地的毛利率表现也同样如此。
2023上半年,金地结转毛利率下滑至14.87%,较去年同期下降6.31%,比起2019年41.26%的毛利率,更是少了一半多。
不过,让许多投资者更为担忧的,还是金地的经营性现金流在半年内出现了急速恶化。
中报数据显示,上半年,金地经营活动产生的现金流量净额为2.14亿,相比去年同期的61.3亿同比下降96.5%。
02、降本增效后,重启投资
业绩会上,有投资者提问:“除公司回购股票外,股东增持也是传递信心的有效方式,公司股东一直没有这方面的动作,是不看好公司前景,还是受到其他方面的限制?
长期以来,金地集团特殊的股权结构,曾不断引发市场猜测。
过去,金地集团的主要股东长期由险资充当,第一大股东富德生命人寿和第二大股东大家人寿保险合计持有略超50%的股份。
进入2021年下半年之后,大家人寿累计减持15%股权,并降为金地集团第三大股东,深圳福田国资则升为第二大股东。
这种“清仓式”的减持举动,依旧吓坏了不少投资者,并引发股价剧烈波动。
为了稳定资本市场,凌克罕见地出手护盘,增持金地10万股,成为他自2016年期权行权后首次增持。
但即使增持之后,作为董事长的凌克在手股份也只有380万股,这不免让外界对金地的管理层稳定性,有着多种猜测和担忧。
在本次业绩说明会上,投资者也同样提到了管理层的稳定情况,以及凌克的退休离任计划。
对此,凌克回应道:“目前公司管理层稳定”。
当下,作为灵魂人物的凌克,要攻克的难关体现在方方面面。
行业告别高增长时代,房企开展了一轮降本增效的管理变革。
而对于金地集团而言,显而易见的是人员数量的骤减。
年报显示,截至2022年年末,金地员工总人数为43011人,相比2021年年末的47985人减少4974人,减幅超过10%。
进入2023年,最新的管理调整则是,金地内部盛行了20余年的“共担共享”机制,正式结束。
9月8日晚间,董事会同意公司管理层放弃提取2022年度长期激励基金,并同意终止《长效激励制度管理办法》,并择机再行研究新的员工考核与激励模式。
金地集团是从2002年开始实施《长效激励制度管理办法》的,激励对象为高中层管理人员及有突出贡献的核心骨干,奖励标准则以净资产收益率是否超过业绩目标为准,并分为3年兑现。
而今,这套实行了20年的激励制度不再继续了。
据媒体不完全统计,2002年至2021年,金地提取的激励基金总额约达57.7亿元。
但伴随这一制度的终结,2022年的激励基金将不再发放。
不过,在投资拿地方面,与部分房企的停滞投资不同,金地的投资身影闪现在各大土拍市场。
今年年初,凌克曾针对投资工作提出了一套“投资动力”理论,“房企经营就像踩单车,只有向前蹬,努力前行才不会跌落”、“金地公司今年要主动把握土地投资机会,夯实公司发展基础。
”。
上半年,金地集团接连参与北京、杭州、南京、苏州、西安等多个城市的土地,新获取项目总投资额约119亿元,新增总土储约85万平方米,全部来自一二线核心城市。
可以看出,在投资布局上,与绝大多数房企的选择一样,金地集团也转向了一二线核心城市。
截至2023年中,金地总土地储备约4,878万平方米,权益土地储备约2,194万平方米,其中,一、二线城市占比约73%。
03、能闯关成功么?
过往的规模竞赛中,以“低调务实”形象示人的凌克,并没有急于追赶。
他强调长跑逻辑,对财务杠杆保持自律,“一下子猛涨,没必要,风险大。
”
金地集团的债务管理亦以严谨细致著称。
不过,顶着“示范型发债试点房企”、“粤系房企蓝筹”等诸多殊荣的金地集团,还是引来了市场人士的质疑。
半个月前的8月15日,金地集团向债权人表示已于8月11日划转资金,用于兑付一笔1190万的美元债票息,比实际兑付日提早了3天。
而这一举措,又给金地引来了更多猜测与传闻。
不过,美元债票息风波过后,目前来看,金地集团度过了今年的偿债高峰。
WIND数据显示,金地集团2023年初至今,到期债券本金总额达162.6亿元,余额为零,已经偿还。
截至6月30日,金地有息负债中银行借款占比为70.84%,公开市场融资占比为28.98%,其他融资占比为0.18%;公司获得各银行金融机构授信总额2532亿元,已使用930亿元,尚余授信额度1602亿元。
从资金上来看,截至报告期末,公司持有货币资金460.8亿元,不过上述货币资金并未公开受限资金。
对比其即将偿还的公开债务,未来的兑付压力仍然不小。
从短期负债情况来看,其一年内要偿还的负债情况(短期借款+一年内到期的非流动负债)约有415亿。
而在融资端,上半年,金地集团暂时放缓了债券融资,更多的利用银行的政策支持获得低成本的项目贷款。
银行借款渠道,成为金地的主要融资渠道。
去年10月28日,金地集团高级副总裁韦传军于交流会上表示:“从年初到现在,我们整个行业的开发贷规模在收缩,但是银行对我们还是比较支持的。
”
对于房企而言,基本盘的质量好坏尤为重要,这是决定长期生存发展的“底牌”。
而金地的持有型物业,也为其长期发展提供了一定支撑。
除住宅开发业务外,金地集团的业务板块还涉及商业地产、产业地产等持有型物业和物业管理服务等板块。
相比住宅开发业务的销售下滑,这些业务依然保持着上涨势头。
上半年,金地旗下商办物业出租率保持稳定,商场客流同比增长22%,销售同比增长19%,会员消费占比提升6%。
产业地产方面,上半年运营期项目平均出租率高于95%,相关增值服务收入首次突破千万元;长租公寓报告期内经营也有提升,成熟项目平均出租率稳定在95%以上。
此外,代建业务也是金地近年来发展最为迅速的业务模块,上半年管理服务项目超160个,累计签约管理面积超2200万平方米,其中住宅签约面积超1400万平方米,项目累计可售货值超1500亿元,布局全国超50座城市。
当下,在漫长的比拼耐力的阶段,“活下去”对很多地产公司来说都不容易。
而在市场跌宕起伏中,当年“四大金刚”之一的金地,能否重回行业的第一梯队?
(作者 | 李逗,编辑 | 孙春芳)
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