本文是大白对2022年郑州房地产市场的三个预判：

1、2022年郑州会有上涨行情吗？

2、2022年郑州楼市会有小阳春行情吗？

3、2022年，郑州房价会下跌吗？上半年是否有更多超低特价房机会？

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2022年郑州楼市会有上涨行情吗？

目前看，没有。

从国家层面看，今年对房地产的基本政策没有改变，依然是房住不炒大于一切，依然是不允许钱随便进入房地产市场。

到目前为止，国家层面对楼市没有刺激类政策出台，哪怕是降准、降息也是很小幅度。

不仅如此，也还是把房地产排除在外的。

具体到郑州，作为一个二线跟随型城市，如果郑州不出台强有力刺激政策，郑州市场大概率市会延续2021年底的低迷行行情。

什么强有力的刺激政策呢？

就是缺什么，刺激什么。

郑州房地产市场现在最缺什么？

缺信心。

对楼市没有信心，对城市失望。

如果想要改变信心，或者重新捡起信心，仅靠调控放松肯定是是不行的。

什么行呢？

比如改变20%差额个税的计税方式。

这就是一个非常积极的刺激政策。

这向外界传达的是，积极改变，积极修正的态度。

这是正向的信息，楼市必然会带来正向的反馈。

如果是这样，郑州今年大概率会有一波不错得行情，至少30%。

但是郑州会不会调整差额个税政策呢？

很难说。

郑州这两经历了很多意外，所以这两年整体是偏保守的策略，所以这么大转变的政策会不会出？

大概率不会。

除了调整差额个税刺激楼市，其实还有一个方式，那就是严格执行限价。

比如的北龙湖所有在售项目严格执行拿地的限价政策，比如华润金水路项目严格执行精装限价3万/㎡，绝对不允许捆绑。

让大家看到倒挂价差，引发抢房，这样大概率会让市场维持热度，促进二手流动性，刺激开发商拍地，形成多方刺激。

但，目前看严格执行限价政策也不太可能。

因为从去年拍地情况看，限价是逐步上涨的，比如金岱产业园的限价是2.1万/㎡，北龙湖限价已经从3.2万/㎡到了4，各版块最新限价）。

所以在郑州新房二手持续三年低迷，新房二手价格回调至少15%的情况下，居然上调限价，这种操作有些过于自信。

所以整体看，对2022年郑州房地产市场是悲观的。

是没有上涨行情的。

但是，我们还是要留一点希望的。

有一个很大的变数应该在6月份，主要看国家层面会有什么大的政策变动。

3

2022年郑州楼市会有小阳春行情吗？

目前看，没有！

2021年的三轮土拍大家都看到了，很惨。

特别是最后一次集中土拍，别的城市还能靠地方平台和国企接盘，零溢价成交。

郑州11块流拍，几乎有一半都终止了。

更严峻的是没有开发商来拍。

本地的，正商、建业、永威、康桥、正弘、绿都等等，都没有拍。

外来的也没有。

融创、金科、万科、华润、金茂、中海、保利，也没拍。

所以郑州房地产市场已经形成恶性循环——

土拍越凉，市场越没信心，购房者就越不敢买房，开发商就回不了款，回不了就没钱拍地，就没钱做好品质和绿化，就减配，就延期交付，就品质缩水，购房者就越不敢买。

然后从对楼市的没信心，延伸至对城市没有信心。

在楼市，信心就是趋势。

21年土拍拍的不理想，对市场的影响，今年会有更强烈的体会。

最的直接打碎了2022年楼市小阳春预期。

从12月底各大房企打折促销的慌不择路的方式来看，房企整体对未来是非常悲观的。

当下只想活下去，根本没考虑长远的布局。

接下来2022年上半年，没有小阳春，新房销售会更难，二手市场会更艰难。

基于烂尾、延期交付以及品质缩水等客观现实，新房越打折，购房者越没有信心，形成恶性循环，蔓延至二手房市场，导致二手流动性更差，需求被压制，购买力枯竭。

因此，有一个更大的隐患是，没销售，就没现金。

没有现金，就没钱拿地。

所以， 今年郑州市政府的“土拍”的收入，大概率还是很惨。

由此推演，地方财政可能将面临一段艰难期。

比如各项社会服务削减等等都是大概率的。

总之，今年郑州将开启楼市更艰难模式，土地卖不出去，房子卖不出去，减薪、失业将笼罩更多人，楼市信心继续低迷。

3

2022年上半年会有更多超低特价房吗？

是的，会有很多！

1月，嘈杂的楼市，表现的很平静。

这是因为刚刚结束了2021年年底回款的噩梦，各大公司都忙着年底的回顾和展望。

再加上疫情和春节放假的原因，很多房地产公司已经躺平了。

但是春节后，生活回归正常，特价房会以比去年底更猛烈的方式砸向你。

所以，至少上半年，郑州房地产市场依然是延续去年下半年的楼市行情，整体是阴跌调整、量少促销的状态，跌是肯定的，但肯定也不会大跌，因为该降的去年下半年都降的差不多了。

在这种情况下，如果你是投资，你想买了就赚，你要么换城市，要么就先不要买了，躺平吧。

如果你是自住+投资的，或者是长线思维，那你该怎么买呢？

1、今年买房防烂尾依然是第一位的。

所以重点看国央企项目，比如保利、华侨城、招商蛇口、华润、中粮、中建、金茂、中海等这些央国企。

包括这些公司参与得项目也都大概率事保险的。

其它的房企都不好说，具体到某一家房企可以看看是否有债务逾期、拖欠工程房，服务方费用等等，更重要的是，问问这家房企的员工，公司有没有打员工的主意，比如降薪、优化、逼迫放假等等，如果有，就是开发商很缺钱，会不会烂尾不好说，缩水是肯定的。

如果没有，大概率是靠谱的。

2、今年买房除了防烂尾，更要选优质板块。

因为郑州市场行情低迷三年，今年又遭遇多重打击，所以越是大IP的板块，其大IP的溢价越低，价格越实在。

比如说北龙湖，可以说我今年对北龙湖市场更悲观。

3、今年二手房淘笋机会更好。

因为市场信心的不足，城市信心的不足，打击的不仅是房企还有数以万计的卖房的小业主们，在经历长达三年以上的二手房难卖之后，越来越多的人开始带着失望加速卖房，条件好谈，价格好谈。

4、法拍限购之后，法拍对部分人展露善意。

对于具备符合法拍限购资格的人来说，人少，市场低迷、量大，三重叠加之下，今年法拍有望拍到七折热点小区，热点好房。

5、大放水之后，没有条件创造条件，也一定要考虑自己如何接到水。

降息以及持续降息的预期之下，小微企业经营贷的力度会超出预期，对很多人来说，是新的机会。

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