郑东新区――一个有着宏大规划的区域，其“空置率”问题被国内外媒体屡屡提及并饱受诟病，近期又被美国媒体冠以“鬼城”名号。

　　“和想象的不一样，我们看到了所谓的‘鬼城’，新修的高楼却空无一人，荒芜的公寓和空荡荡的郊区，绵延一片又一片的空房子。”这是近期美国CBS的“60分钟”电视节目的解说词，该节目工作人员在香港金融分析师Gillem Tulloch带领下，来到河南郑州郑东新区进行参观，由此发出了以上感叹。

　　当“上一任鬼城”鄂尔多斯还未从人们的记忆中散去，位于中原大地的郑东新区再一次因高空置率而被冠以“鬼城”名号。记者走访发现，郑东新区房屋不愁卖，空置率虽有，但还不到“鬼城”的程度。

　　房屋销售不成问题

　　内环80米、外环120米高的60栋建筑群落，拥簇着郑东新区最为繁华之地，这个占地3.45平方公里的郑东新区CBD，正好隔中州大道与老城的金水区相望，新老城区由此分隔。就是这样一个有着宏大规划的区域，其“空置率”问题被国内外媒体屡屡提及并饱受诟病。

　　除了这次美国媒体的报道，最早在2010年，河南财经政法大学12名大学生运用查验水、电、气表，点算“黑灯率”（电表不走率）等方法，以1.1万套商住房为样本，测算出郑东新区商住房空置率超过55%。

　　按照国际通行惯例，商品房空置率在20%以上为严重积压区。白天车水马龙，晚上灯火寥落，这也成为一些人质疑其为“鬼城”的主要原因。

　　为了进一步确认当地居民的入住情况，记者于四月中旬对郑东新区进行了实地探访，经过观察发现，围绕CBD的数十座高楼，在晚八点左右，亮灯的房屋约占两三成，而记者所居住的OHO?新干线小区，亮灯的房屋尚不到两成。

　　面对“空置率”质疑，郑东新区房子究竟是卖不出去，还是卖了没有人住呢？

　　记者走访发现，位于郑东新区2008年以后竣工的民航花园、中油运河上郡、银河丹堤等新楼盘，售价大多在15000～2000元/平米之间，一些较老楼盘，也维持在9000～10000元/平米，这一价格，相当于老城区住宅平均售价的近两倍。

　　但这里的房源在销售上似乎并不存在困难。在距离CBD约8分钟车程的鑫苑世纪东城，4月27日其4号楼即将开盘，同时1号、3号楼也在销售之中，均为18～33层的高层建筑，均价从9500～11500元/平米不等，其中两居的小户型排号已达七八十人。

　　而在紧邻CBD地区的小高层豫航泊郡，其开盘时间显示为2011年7月31日，到2012年年初，全部共549套房源便已销售完毕。

　　商都网房产频道的一项数据显示，在2013年4月，郑东新区继续领跑热门区域榜，在其4月份的来电量中以22.47%稳居第一，其中温哥华小镇、上东城均为关注度最高楼盘，相比老城区楼盘没有一个入围前五，郑东新区的发展显然成为郑州城区向外扩张的关键区域。

　　新城尚需完善配套

　　事实上，自2003年郑东新区建设拉开序幕以来，郑东新区成了中国中部最大也是最繁忙的建筑工地。十年间，郑东新区累计完成固定资产投资1500亿元，入住人口近80万，有151家各类金融机构和5000余家企业进驻。据估算，郑东新区建设总投资应在2000亿元以上。

　　去年底，郑东新区新火车站旁边一幅13亩商务金融地块由一家名不见经传的地产商以2000万元/亩的单价拍得，创下郑州有史以来土地出让价新高。而附近另一地块此前出让时的拍卖价不过500万元/亩。由此可见，郑东新区住宅楼盘，尤其是高档社区的开发热情日益见涨。

　　刚刚过去的第一季度，郑东新区地方财政总收入已完成31.29亿元，收入增幅居全市第二位。计划2013上半年完成投资185亿元。

　　但记者在走访中发现，区域配套并不能赶上新房的建成速度。尽管郑东新区建起了大量的高档楼盘，适合普通工薪阶层吃饭的地方却很少，而在小区的底商也大都空置。

　　以邻近CBD的鑫苑中央花园为例，一层底商中约有20%～30%处于转让状态，即使开业的商铺，也多以烟酒销售、美容服务居多，顾客寥寥。在数百米外的五行嘉园，临街的店铺已蒙上了一层厚厚的灰尘，仅间或有几家银行和中高档餐饮分布。

　　也有市民反映，一个人走在路上，胆小的人还是会有点恐惧，“等公交半小时一小时才来一辆，因为住在这边的人都有私家车。”

　　新区之未来

　　从鄂尔多斯到营口、常州，乃至现今被热议的郑州，中国的三线城市频现空巢。知名财经评论家叶檀在其微博中这样写道：复制房地产拉动的旧城镇化、工业化模式在中小城市风险极大，希望地方政府从建设的高热状态降温，从鄂尔多斯与营口等城市警醒自己，而不是把所有的烂账留给后人。

　　但是，从郑东新区的现状来看，一味说“鬼城”是否也有些言过其实？

　　“新城在某个阶段出现入住率较低的情况，不止是郑东新区存在，但这一问题会在城市化过程中逐步得到解决。用发展的眼光来看，眼前的空置率未来很容易消化，而且还必须考虑如何满足需求的问题。”郑州新区总规划师、郑东新区管委会原副主任周定友如是说道。

　　在河南省房地产深耕多年的建业地产董事长胡葆森，在接受采访中也半开玩笑地表示，“就（CBS）所拍摄的郑东新区画面而言，是不是现在的，值得怀疑。”胡葆森介绍，郑东新区经过几年发展，面积已由最初30平方公里发展到现在近百平方公里，已经入住80万人口，已经达到了每平方公里容纳1万人的水平，这是城市规划与发展比较理想的水平。

　　在新区建设中，建设速度远高于居住搬迁的速度，是世界城市化过程中的共同规律。从世界各国的城市发展规律来看，新城市的建设快于城市生活和文化的形成是城市化的必然现象之一。基于这样的考虑，或许人们可以暂时先放下质疑，等待时间给出的答案。

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