北京章哥，房地产从业20年，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。

随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。

楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。

但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会。

后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。

一、

接到个咨询，1800万的预算，要从太阳宫换到建国门贡院九号。

我问他图的是什么，回答说便宜。

这简直雷到我了，算上税费装修的得奔2000万了，这能算便宜？这种话也就跟我说，发出来肯定挨骂。

之后人家说是以投资为主，认为太阳宫这四环边的地方都能十多万一平，而二环内的豪宅竟然才不到十万。

那这里肯定是价值洼地啊，将来都甭超过太阳宫，只要能拉平就算是赢了。

想问我的就是，贡院九号什么时候能补涨？

太难为人了，我说估计没个20年是不太可能了。

只有将来北京的这些小区都老了，那或许价格开始接近，有可能抹平差距。

但在房龄还都不算太老的情况下，没准儿差距还会继续拉大呢。

可能是我说话太直了，打破幻想惹人家不高兴了，直接发过来几个不太友好的表情，再也没搭理过我。

这就是我经常为难的地方，说实话挨怼挨骂，说瞎话吧又犯不上。

心里也知道打破人家的幻想不好，但经常忍不住，咋办呢？

二、

贡院九号，挺曲折的一个项目。

我是没参与过，但当年因为也在附近有点儿业务，所以冷眼旁观了好几年。

这里其实很早就立项了，应该是2000年之前。

当时北京的房地产还不算多火爆，甚至是低迷期。

但这里的地段位置实在太好了，紧邻长安街和建国门，无论交通配套还是风水，那绝对的没挑儿。

所以后来这里再次上市的时候，被宣传为“紫禁地王”实至名归，确实是绝版地块。

最早这里的开发商公司叫建国地产，听不出什么特殊的。

老板是个台湾人，姓南。

能想到谁吗？对，就是号称国学大师的南怀瑾。

当时他的书早就风靡华人圈子，大陆自然也不例外，那会儿正是信仰迷茫的时候，需要国学来填补心灵的空白。

南大师对房地产开发这件事是否有帮助我不知道，不敢揣测，但名声对于商业从来都是有促进的，也无可置疑。

反正建国门这块地王落在了南大师的儿子手中，南国熙。

备案名好像叫“建国国际公寓”，还有个前缀是太平洋，这怎么个内幕我就不知道了。

案名起的很好，很大气，叫“尚院”。

但地段好、名字好，并不代表销售就一定好。

要说当时的定价也不算太贵，2万多块钱，说的过去。

连普通的公寓，比如Soho还动不动1万多呢，这二环内长安街旁边的顶级豪宅，2万多真的可以了。

当然，那会儿全北京的普宅均价才3000多，东西城的也是万八千的居多。

可这毕竟是贡院的豪宅啊，应该卖的贵。

但卖的确实不太好，前后折腾了2年多，据说才卖出30套，也就10%多点儿，而且之后还退了好几套。

再之后，旁边的贡院六号开盘了，营销做的风生水起，价格更是最低4万，大户型甚至5万。

虽然比尚院还贵，但人家就是卖的好，弄得南老板有些为难，项目半半落落的相当于烂尾了。

三、

到了2006年，大概也就是春节前后。

很久都没动静的尚院项目突然爆出了新闻，转手了。

接手的公司叫风采多媒体，收购了尚院的全部股份，继续开发。

我看到这消息的时候都发懵，这名字怎么瞅也和房地产不挨边啊？

那会儿正流行的一本书是《蓝海战略》，然后商业圈里也都在研究多元化经营，跨行打劫，难不成这项目也被野蛮人给跨行收购了？

正在我迷惑的时候，懂行人点拨了几句：知道这风采多媒体的老板是谁吗？是个香港人，也非常非常的有名，叫向华强。

人家兄弟的社团不仅在香港混的风生水起，也早就涉足大陆的生意了。

这我知道，但只听说他们一直在做娱乐业，不知道也进入房地产圈子了。

再之后这风采公司还改了名字，叫玛莎公司，尚院也就改成了“玛莎公寓”。

这下子我更懵了，还是因为名字。

这可是贡院所在地，明清时期的全国最高学府，起个大气点儿的名字好不好？非弄个玛莎，咋不再添个“拉蒂”呢。

反正怎么看都不像是豪宅，总有一种时尚化妆品的感觉。

之后到了2008年，就在奥运会开幕前不久，这里也开盘了。

但并不卖，而是改成了酒店式公寓，只租不售。

那直接叫酒店好不好，收入还更高，非弄个公寓干什么？实在搞不懂，甚至当时有人都琢磨这是不是娱乐业，只是挂个公寓的牌子而已。

但当时既然是奥运会，那出租情况估计不错，相当于民宿。

据说在奥运期间有不少名人入住，收多少钱就不知道了，反正我是肯定住不起的，冲那开业典礼就能吓退所有穷人。

典礼上据说只要是有档期的大腕们全都来了，怎么也得给人家向家面子啊。

这也就是当年，娱乐还没到疯狂的地步。

如果在今天，这典礼就能办成一场晚会。

四、

但奥运之后这个公寓又没什么消息了，据说是出租情况很不好。

也没办法，正赶上美国次贷危机，全球商业都受到了拖累，哪家的生意都不好做，只能熬着。

再之后据说是一系列资本运作，股权倒来倒去也搞不懂为什么。

反正到了第二年的秋天，玛莎公寓又更名贡院九号，再次出售。

我印象中宣传是有198套房，比最早尚院时期的200多套少了点儿，也不知道是改造了还是打通合并了。

售价当然还是很贵了，但也不算太贵，比当年的贡院六号还是便宜的，基本都在4万均价左右，只是楼王号称9万多。

要知道这可是2009年，当时北京的普宅均价不过是1万多，最贵不到2万吧，那现在已经是6万多，涨到了4倍以上。

而贡院九号呢，当然也是涨了，翻番了，只是比大盘稍微低点儿而已。

其实这已经不错了，人家贡院六号早就4/5万呢，现在也不过是9万多，相比来说更高档，但升值幅度就更小了。

五、

所以回到刚开始的问题，从太阳宫换到这里图的是什么？以太阳公元为例吧，2009年初的价格才1.8万，到贡院九号开盘时也不过是2.5万。

那这些年过去，不仅升值超过贡院，也超过了大盘走势。

那贡院这种豪宅为什么长得慢，其实我也说不太清楚，谁知道人家有钱人怎么想的，反正就是不愿意出高价吧。

商品价格是由供需关系决定的，既然涨的慢，那就是愿意买的人少呗。

或许人家并不追求什么市中心，宜居才更是核心价值。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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