签了！郭氏兄弟舒了口气，粤系房企中国奥园境外债重组方案有新进展，债权人小组已正式签立支持协议。

对于出险房企而言，活着比什么都重要，唯有活下来，方有机会重返“牌桌”。

郭氏二兄弟，此次能打赢一场险象丛生的化债翻身仗吗？

签了！中国奥园境外债重组方案有新进展

中国奥园11日晚间公告“内幕消息”

当前，出险的房企退市汹涌，哪一个老板都不会眼睁睁看着“坐以待毙”，毕竟“活下去”才是硬道理。

也只有活下来，方有重返“牌桌”机会。

签了！郭氏兄弟舒了口气，因为中国奥园境外债重组方案有新进展，债权人小组已正式签立支持协议，让市场看到了粤系地产奥园自救的希望，但愿它能披荆斩棘，早日“浴火重生”！

7月11日晚间，中国奥园（03883.HK）公告“内幕消息”称，该公司境外债的债权人小组成员已正式签立重组支持协议，并受条款约束，故而公司认为重组方案能够获得超过半数，且持有本金额超过75%的出席计划会议并投票的集团融资工具持有人支持。

奥园表示，对重组方案至今获得持有奥园现有票据多数股权的债权人小组大力支持，“本公司深感鼓舞”。

奥园也在“内幕消息”公告中喊话称，若重组方案完成，可为公司提供具有持续性的资本结构，并可为所有持份者创造长期价值。

从集团融资工具所有相关方的利益考虑，本公司恳请其他集团融资工具持有人考虑重组支持协议条款，并尽快订立重组支持协议。

中国奥园负责债务重组的执行董事、联席总裁陈志斌

债权人小组已正式签立支持协议，令粤系千亿房企奥园在出险一年半后，再次看到了自救“突围”的希望。

此前的7月2日傍晚，继同为粤系房企的恒大之后，中国奥园也拿出了一揽子境外债务重组方案，此乃粤系出险房企第二家。

让人想不到的是，十天不到，金额超过75%的债权人小组成员对方案予以支持，如此之神速，也让外界颇感意外之喜。

看来，奥园创办人郭梓文、郭梓宁是用对了人，此前的重要人事改组已见成效。

4月27日，中国奥园发布更换董事、授权代表及首席财务官的公告，创办人郭氏二兄弟的哥哥郭梓宁因已届退休年龄为由，辞任执行董事、副主席、行政总裁。

值得注意的是，董事会宣布，“陈志斌因其他工作承担需要投入更多精力，不再担任公司首席财务官，但仍然担任公司执行董事兼联席总裁”，并委任董文雅为首席财务官。

至此，创办人之一的郭梓宁退入幕后，奥园长达27年的“兄弟档”治理结构宣告终结，并引入了联席总裁机制。

目前，创办人郭梓文掌舵，身边有“左右手”的二位联席总裁：一个是主要负责地产开发经营管理的执行董事、联席总裁马军，另一个就是陈志斌。

中山大学金融学本科毕业的陈志斌，2014年加入奥园之前，曾是房企花样年集团财务总经理，还担任过德勤广州办事处的审计与认证经理。

陈志斌不再担任奥园CFO之后，作为集团联席总裁，他专责干的一件事，就是境内外债务重组的工作。

粤系千亿房企奥园

显而易见，粤系千亿房企奥园债权人小组已正式签立重组支持协议，与在陈志斌主导下，奥园打出境外债重组的4大组合拳初见功效不无关系。

今年6月底，中国奥园与境外债权人小组达成全面重组协议，据奥园7月2日傍晚的公告，此部分债权人占未偿还本金约33%，在外界看来，如何让更多债权人予以支持，是推动重组之关键。

那么，当时奥园拿出的重组方案有什么吸引力呢？

方案大致是4大项内容，我们不妨称之为“4大组合拳”。

其一，“以新换旧”。

发行4支、总计23亿美元的新债券，置换部分旧债。

公告称，中国奥园拟发行3笔、共计18亿美元新债券，2026年9月起开始还本，2031年9月到期，现金支付年利率7.5%-8.8%；此外，拟发行一笔5亿美元新债券，同样是2031年9月到期，实物支付年利率5.5%。

其二，“债转股”。

奥园将发行10亿股“新股”，连同奥园实控人郭梓文及其家族持有的4亿股，将根据重组方案条款卖给符合资格的债权人，相当于重组后公司总股本的25.22%、10.09%，转让对价为1.06港元/股。

客观地说，郭梓文兄弟此次是“割肉”自救的，也表明了他们是有一定诚意的。

其三，发行1.43亿美元“无息强制可转债”。

此部分债务必须在2028年9月转为普通股，占公司换股后的29.9%股权。

其四，发行16亿美元“永续债”。

奥园的此笔永续债的现金分配率，起始于2031年9月起，每年1%起，逐年向上调整；奥园也可选择递延支付永续债所有分配。

顺带提及，以上三、四项的可转债、永续债发行后，将计入权益工具入账。

若将来重组完成，公司净资产可增加逾30亿美元，公司的净负债率也会显著下降。

奥园创办人、董事会主席郭梓文

7月2日，奥园在抛出一揽子境外债重组方案同时，也强调方案需获得出席债权人会议的多数债权人至少75%投票通过，若比例越高，公司消耗资本就会越少。

不管怎么说，奥园此次境外债重组方案的签立，也就为今后纾困脱险破局创造了有利条件，对于包括化债、复牌、乃至迈入正常经营轨道来说，也是极为关键的一步。

在公布方案的次日，奥园补发了三分财报，即2021年全年、2022年中期及2022年全年业绩。

其中，奥园披露了2022年总营收约187.1亿元，同比减少62.6%，归母净利亏损78.4亿元，较2021年归母净利亏损330.7亿元，同比收窄约76.3%。

截至2022年底，奥园可供销售物业约1427.2亿元，存货2亿元，银行结余及现金余额51.1亿元，比2021年末92.6亿元，减少41.5亿元，受限资金42.3亿元，较,2021年末减少了49亿元。

截至去年底，中国奥园总计有息负债逾1000亿元，其中，涉及境外约428.18亿元，境内约662.32亿元，其中一年内到期银行及其他借款666.9亿元，优先票据及债券327.5亿元，总计994.4亿元。

从财报的“非流动负债”一项来看，奥园的大部分有息债务须于2023年偿还，且连续两年短债正承受压力。

公司表示，已与几家境内金融机构签署延长本金逾327亿元的现有融资安排期限，若加上此次境外债重组推进迎来“曙光”，奥园的财务状况可望有所改善。

“问渠那得清如许？为有源头活水来。

”对于奥园郭氏兄弟而言，比“复牌”更重要的是“化债”，比“化债”更重要的是“保交楼”。

奥园集团于6月中旬曾表态“誓保交楼”，纵深推进“保复工、保交楼”行动。

据称，截至今年5月末，绝大多数区域项目实现100%复工。

当然了，眼下楼市低迷，“保销售”的压力不小。

高杠杆支持急速扩张的模式已成历史，“郭承包”要痛定思痛

奥园创办人之一、前董事会副主席、前总裁郭梓宁

中国奥园，是知名的粤系房企，1996年成立于广州，公司于2007年在香港上市。

2019年，错过地产黄金时代的中国奥园跻身“千亿俱乐部”，但巅峰的前头是万丈悬崖；此间被认为有核心区域旧改资产的房企，一番折腾下来，陷入债务泥沼之中，报表上记载净资产为负了。

跨入“千亿俱乐部”后，突如其来的疫情，非但没有让奥园放缓扩张脚步，郭梓文兄弟反而是大手笔拿地，迎着“逆风”的奥园吃到了苦头，此前较强的融资能力及抗风险能力也变得不堪一击。

与同一时期起步的几家头部房企相比，奥园两位创办人郭梓文、郭梓宁过去曾以求稳务实出名；当然了，直到2019年才跨入千亿房企门槛，也给人有发展“温吞”之感。

有时慢一点，也不意味着落伍，关键还是看你的跑的姿态，“龟兔赛跑”不就是此理吗？像恒大、融创等，想从债务阴霾中走出来，非一日之功；现今乃至往后很长时间，房地产发展商将迎来“大洗牌”，以往靠高杠杆来支持急速扩张的发展模式已成历史，但愿人称“郭承包”的郭梓文，能痛定思痛，吸取教训。

中国奥园集团董事会主席郭梓文

“人生来这个世界上走一趟，做人要宁死大海，莫死沟渠。

”奥园创办人郭梓文曾如是说。

祖籍广东番禺的郭梓文，人称“郭承包”，他曾做过车间电工，也干过设计师。

在番禺县旅游总公司工作时，因为他做事勤勉踏实，脑筋灵活，深受领导器重，后被任命为总经理助理。

1996年，在“南巡讲话”后，又一波经济改革浪潮涌动，郭氏兄弟也迎来人生难得的机遇。

当时番禺的最大国企“广东梅山糖业总公司”旗下房地产公司，经营难以为继，正着手国企改制。

此后，郭梓文与兄长郭梓宁联手，以竞标方式取得了梅山房产公司承包权，这就是奥园集团的起步之年。

当时，郭梓宁担任梅山糖业总公司党委委员、党政办主任。

从成功开发金业别墅花园起步，再到奥园最富有盛名的“复合地产”模式项目——广州奥林匹克花园，郭氏兄弟成功展现了其在行业的地位。

后来，地产+开发模式也被王健林的万达、杨国强的碧桂园所运用，并加以创新。

想当初，郭氏兄弟刚起步时，没有多少资金，也没有队伍，更没有品牌，一切从零开始。

早期承包时，所需缴纳的5万元押金，郭梓文又是借，又是贷，最后才凑齐。

后来，郭梓文说了这样一句话：“外地企业家做企业是从头做到脚，广东的企业家是从脚做到头。

”

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