来源：楼市资本论

作者：楼药师

政策从严，融资渠道持续收紧，竞争激烈等各大关卡让房地产市场寒冬降临。

为了生存，地产商各出奇招，强者抢占龙头地位，弱者摆脱下行困境。

楼市资本论发现，港交所上市的房企恒盛地产正在遭遇至暗时刻，负债率已经高达425％，全国化布局却只靠上海项目“活着”。

楼市资本论获悉10月13日，恒盛地产发布公告称，南京银行向公司全资附属公司上海鹏晖提供5亿元借款，让这家曾被评为最差内房股的房企再次引起关注。

以神秘著称的张志熔一手创立的恒盛地产从曾与万科媲美到如今连年亏损局面，从银行信贷鼎力支持到后来无人问津再到如今南京银行相助，故事众多，充满了传奇色彩。

1

5亿借款或为“救火”恒盛上海尚海湾

楼市资本论了解到，关于南京银行的这笔借款利率为浮动利率，利率下限为五年期以上LPR+3.15％，并按年调整。

按照最新5年期以上LPR报价为4.85％，该笔贷款利率下限为8％。

相比目前不少房企超过10％利率的融资成本，南京银行对恒盛地产很够意思。

对于这笔为期十年借款的用途，恒盛地产公告称将用作集团的运营资金。

大家都很清楚恒盛地产极度缺钱。

根据2019半年报业绩披露，亏损了13.64亿元，此外借款总额高达人民币247.6亿元，而现金及现金等价物却只有人民币1.92亿元。

1.92亿元和247.6亿元一对比，感觉恒盛地产正处在危机悬崖的边缘。

这么缺钱的情况下，南京银行还敢借5个亿，并签约给了上海鹏晖？

先来看看恒盛的情况。

根据恒盛地产半年报，截至6月30日，恒盛上半年较大比例销售收入来自上海地区，占到集团总销售额8.869亿元的38.2％，总销售面积2.55平米的85.5％。

并特别提到，本期内，恒盛较大比例的已出售及交付之物业来自于上海的尚海湾项目。

其实，不只今年上半年，恒盛的2018年业绩报也显示出上海以及尚海湾项目对恒盛至关重要。

2018年，上海地区的销售收入占到恒盛总收入的93.6％。

与此同时，尚海湾项目则以72亿元的销售收入位列上海地区第一。

由此来看，全国布局的上市房企恒盛地产，能拿得出手的业务显然就属上海地区以及尚海湾项目了。

有银行还愿意合作的，自然首选也是负责恒盛这个区域和项目的公司。

然而近两年的明星项目尚海湾，对恒盛的生存发展起着关键作用，如今却正面临着业主维权难题。

中国经营报报道称，有业主表示原本应于2018年9月底精装交付的产品，到了2018年底却被通知要延期到2019年10月31日才能交付。

项目销售人员则向记者表示，将会在2019年底完成装修并交付。

此次逾期精装交付涉及200户左右购房家庭。

记者结合项目销售宣传的1万元/平米的标准和项目多为200-300平米的户型，粗略估算资金需求为4-6个亿。

2019年3月8日，尚海湾业主收到开发商的《关于精装延期的告知》，承诺2019年年底前完成精装。

尚海湾业主试图与开发商沟通无果

新民晚报对尚海湾项目延期交付的报道截图

楼市资本论从天眼查了解到，刚刚借来5个亿的上海鹏晖，其直接控股公司为上海意景房地产开发有限公司，与尚海湾项目的开发商上海鑫泰房地产发展有限公司的直接控股公司是同一家。

楼市资本论认为对于恒盛地产来说，目前可售项目不多，资金来源十分匮乏，巨大的债务压力之下，维持现有可售项目的正常销售，说是致命般关键并不夸张。

毕竟一旦上海地区的项目再出问题，很可能将成为压垮公司的“最后一根稻草”，用5个亿借款“救火”尚海湾项目，或存在逻辑上的合理性。

2

张志熔曾比肩万科王石

说起来，别看恒盛地产如今境况步履维艰，曾经也是辉煌过的，其创始人江苏如皋首富张志熔，更是业界极富神秘感的传奇人物。

楼市资本论了解到，张志熔1972年生于江苏如皋市，毕业于亚洲（澳门）国际公开大学。

11岁随父去往上海打拼，后通过建材交易和承包创造了人生第一桶金。

张志熔曾说，“涨潮时赶海难有收获，退潮时哪怕在海滩闲游信步，也能捡到美丽的贝壳。

”1994年，张志熔成立弘耘置业，进军房地产。

正如其所言，张志熔开发的商品房却火到销售一空，占据了当时房地产大鳄中的重要一席之位。

2007年弘耘置业更名恒盛地产，两年后，恒盛地产在港上市。

坊间传言，张志熔在资本层面长袖善舞、政商人脉深厚，交际能力极强。

据了解，张志熔很是低调。

其在国内的亮相，见诸报端的多是拜会地方政府。

如皋港管委会副主任宗卫东说，2012年他见过张志熔3次，其中有2次是在如皋市政府举办的活动上。

楼市资本论发现，在恒盛地产上市时，张志熔的豪商巨贾朋友们纷纷认购新股，其中不乏有恒基地产的李兆基、新世界发展的郑裕彤等商界名流为其造势。

上市后的恒盛地产，拿地投资更是超过百亿，当时规模与万科等龙头房企相当。

张志熔更是获得江苏南通首富称号。

2010年在福布斯中国富豪榜中，张志熔以178亿元的身价排名第26位，赫赫大名无人不知。

坊间传言，生肖为鼠的人终身唇舌能言，身闲心苦，多喜多忧。

楼市资本论发现于张志熔十分贴切，其人生喜忧转折的导火线在2012年出现。

3

恒盛地产负债率高达425％

2010年，随着市场调控的收紧，恒盛地产进入收缩状态。

从2009年拿地投资近百亿大幅减少至2010年的28亿元。

2011年起，公司拿地动作几近停摆。

2012年7月，张志熔被美国证监会质控，涉嫌中海油收购加拿大尼克森公司内幕交易，被爆非法获利逾700万美元。

最终以张志熔缴纳1400万美元罚款和解，后张志熔从恒盛地产“裸退”，程立雄担任起公司董事会主席。

至此，恒盛地产遭遇“变天”。

资料显示，程立雄此前任职于上海市房屋土地资源管理局，2009年加入恒盛地产。

在程任职期间，恒盛地产鲜少拿地，发展异常保守。

楼市资本论查询相关数据发现，2011年，恒盛地产全年销售95.9亿元，到2014年则大幅下降至42.63亿元。

销售收入大减，导致恒盛地产公司拥有人应占溢利由正转负。

2011年公司拥有人应占溢利为17.3亿元，2012年下降至10.82亿元，到2013年降至2.92亿元，2014年由盈转亏，亏损约29.96亿元。

游走在政商间的生意人，正如武侠小说里的侠客，命都是拴在裤腰带上的。

2015年，政府贪腐行动大幅展开。

其中山西令氏兄弟落网，界面新闻爆出张志熔与令氏兄弟存在交集及商业往来，致使恒盛地产股市大跌23％，恒盛地产形势雪上加霜。

数据显示，2015年，恒盛地产销售额缩减至23.4亿元，亏损达38.78亿元。

时至今日，恒盛地产仅在2018年转亏为盈，后仍回归到亏损状态。

据其2019年半年报显示，2019年上半年恒盛地产实现销售额15.85亿元，同比下降62.5％；销售面积119895平方米，同比下降20.6％，录得公司拥有人应占亏损13.64亿元。

虽然恒盛地产多年来鲜少有新项目入市开发，主要以上海尚存的少量项目维持经营，但借款额及负债率却连年攀升。

2019年半年报显示，截至2019年6月30日，恒盛地产的借款总额247.6亿元，而现金及现金等价物只有1.92亿元。

从过去四年年报显示，恒盛地产的负债率分别为182.2％、283.4％、393.4％、317.8％。

截至2019年上半年，恒盛地产的负债率甚至上升至425％。

已经超出业界认可警戒线200％的一倍还多，危如累卵。

最后，楼市资本论想说，从细节看，南京银行敢出手5亿元相救困境中的恒盛地产，还是有所考虑的。

只不过，恒盛地产是否会将这“关键”的5亿元用在“关键”的尚海湾项目不得而知。

希望恒盛地产能够否极泰来，尚海湾的焦急业主们，也能在年底前如愿收房。

标签：地产亿元项目