如果你想到南山区后海北片区，选择改善置业。

那么，有没有哪些必须一定要看的楼盘呢？

漾日湾畔，是其中一个，这篇原创大家可以好好看看《【漾日湾畔】吊打其他顶级学区房的王者-漾日湾畔测评》。

还有一个就是蔚蓝海岸三期。

如果说漾日湾畔是吊打其他顶级学区房的王者，那么观海台就是吊打漾日湾畔的王中王。

而蔚蓝海岸三期，跟观海台属于两位“欢喜冤家”。

所以，在跟大家好好聊聊楼评-观海台之前，我打算先简单开刷观海台与蔚蓝海岸三期之间的“瓜葛”。

观海台与蔚蓝海岸三期之间，隔着一个创业路。

它俩最大的差异，还是彼此位处在不同的学区。

观海台对口南山第二外国语海德学校小学、初中，为九年一贯学校。

蔚蓝海岸三期对口同样是九年一贯制学校的北京师范大学南山附属学校。

在南山第二外国语海德学校（以下简称：南二外海德）还没有成为名校之前，这两个楼盘会被经常拿出来比，这也是它们“瓜葛”的开始。

往往，蔚蓝海岸三期的胜率会更大一些。

（底图素材，来自全景再现）

而如今，观海台因为带有南二外海德双“名校”学位的配置，已经明显拉开与蔚蓝海岸三期的身价。

为此，蔚蓝海岸三期也一度力争能投入到南二外海德学区的怀抱中，重新对标上观海台。

不过希望几乎为0，令人唏嘘。

也因此，当你看完观海台之后，发现没有合适房子的时候。

如果有人告诉你蔚蓝海岸三期以后也会被划入到南二外海德学区，也务必请你不要相信。

好了，言归正传咱们开聊观海台的楼评。

我之前讲过了，南二外海德小学+初中的学区里，只有三个楼盘。

整体居住体验上，观海台＞滨海之窗≥漾日湾畔。

如果你改善升级学位的预算比较充裕，那么我的建议一定是要优先选择观海台。

优点：顶级名校中，带3个球场的小区，不多见了

先说说观海台的整体优点。

首先，地段价值那肯定是非常优秀的了，具体可以参考《全市排名前三、南山第一，南二外海德学校学区房测评！》的原创评价。

其次，占地面积约4.5万㎡，属于学区内仅次于滨海之窗的第二大电梯花园社区，容积率低至2.94。

所以，“合围式”小高层组成的观海台，它的户型得房率，属于学区内比较高的存在。

往往同等面积段的户型，空间尺寸感会让人觉得更大一些。

并且，小区内居家环境及空间宽裕度的体验感，是现在绝大部分南山新盘，它们不曾能体会到的“心宽体胖”。

有多“宽”呢？

北区，能装的下一个游泳池、一个网球场、一个羽毛球成、一个门球场和一个游乐场。

南区，主要是绿地花花草草的景观设计。

小区整体的绿化，还是覆盖率挺高的。

这类小区内的居民休闲活动设施配置，在深圳顶级学区的楼盘配置里面，不多见了。

每次进小区，物业管控外人进出，还是做的比较到位的。

是海德三宝楼盘中，这方面做的比较到位的小区。

南面的主门就不用说了，外人比较难混进去。

包括西面和北面的小门，一般都有保安看守，想尾随业主混进小区，也比较有难度。

另外，不像滨海之窗这种超大型的小区，也是人多势众的小区。

观海台小区虽大，但是人均休闲活动面积更大。

并且内部安静，走动的人会比较少，容易感觉到住家的安逸。

从北面的小门走出去，大约250米左右就能走到2号线与11号线交汇的后海站E出口。

开车出行能快速驶入后海滨路等主干道。

交通出行，非常的便捷。

，只要不追新，不需要换更大的户型，总体会住着舒服，一般业主不轻易换房，也导致观海台的放盘量，处在比较偏低的状态。

缺点：总价更高，上车最不易

如果要论观海台比较让人吐槽的缺点，我认为首要可以拉出来说的，便是它的价格。

基于上面讲述的优点，以及低迷的放盘量常态，导致这个小区往往供求关系更为紧张。

那么观海台的整体价格，高于滨海之窗和漾日湾畔，也就理所当然了。

而且，观海台户数约929户，停车位才有750个，停车位还是略显紧张的。

另外，跟滨海之窗、漾日湾畔这些直接竞品楼盘差不多，观海台入伙至今已经18年了。

虽然看起来还保养有佳，但是折旧感也已经开始掩饰不住岁月的痕迹。

曾今能观海的观海台，现在已经被后海总部集团拔地而起的甲级写字楼和商务公寓，完全遮挡。

无稀缺景观可言。

沦为价格豪，但实际上楼盘定位不够豪的楼盘，这是大部分顶级学位房的通病。

主力户型：户型实用率和设计格局，学区内的佼佼者

观海台由11栋楼栋单元组成，全部为小高层。

所以，同面积段的户型，一般它的得房率在学区内，会比较的高。

而且，3房及4房的户型，主流能做到通透格局，还带双阳台、带2卫生间，非常的难得。

（底图素材，来自全景再现）

小区7栋和8栋属楼王单位，处在小区正中央。

中央北面称为“北区”，南面称为“南区”。

北区的单元楼层数，较多；南区单元楼层数，较少。

户型配置上，2房起步，区间81-86㎡㎡不等，主要集中在北区的A/B/C栋单元。

2房朝西看南二外学府中学的户型，放盘的概率会更高一点。

户型方正，只能老老实实做2房。

总体上，2房成交相对会比较活跃。

（2房户型参考图，来自链家网）

3房106-122㎡不等，部分107㎡左右的户型，牺牲掉餐厅的空间面积，可以做成3+1房。

以及118㎡的3+1户型。

如下图所示。

（3房户型参考图，107-110㎡，来自链家网）

（3+1房户型参考图，118㎡，来自链家网）

4房，主力户型来137㎡-145㎡的通透双阳台户型，主要就是分布在7/8栋单元及南区。

（4房，通透双阳台户型参考图，来自链家网）

观海台的户型得房率以及设计，整体上我认为是南二外海德学校学区内，佼佼者的典范。

以上，便是我关于观海台优、劣势的大概总结，不排除有残缺遗漏，仅供参考。

观海台目前的价格已经不菲，虽然一开始出生不是正统豪宅血统，但是好歹在深圳顶级的学区房队列里，属于比较“拔尖”的综合改善型楼盘了。

所以，它的价高，是由多维高价值因素支撑起来的，其中南二外海德学校价值，也功不可没。

难怪蔚蓝海岸三期那么羡慕。

总之，观海台是一个值得用来改善学位升级、改善居家面积升级、优质地段升级的优质楼盘。

如果说上一篇漾日湾畔的楼评，说漾日湾畔为“王者”，那么观海台便是“王中王”的楼盘。

如果你有计划置换到观海台，或有意向升级学位房到南二外海德学校，或其他学区的学位房，记得来找我。

我给你的置业方案，把对脉、把好关。

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